Entwicklung Feldmühle-Areal: Stand des Verfahrens

Bild: Die Überbauung Feldmühle soll dank attraktiver Wohnungen an vorzüglicher Lage auch neue Steuerzahlerinnen und Steuerzahler anziehen.
In Kürze
Die Planerlasse im Zusammenhang mit der Entwicklung des Feldmühleareals stehen nach abgeschlossenen Mitwirkungs- und Auflageverfahren vor der oberbehördlichen Genehmigung durch das Amt für Raumentwicklung und Geoinformation. Anschliessend wird der Entscheid den beiden Einsprechern eröffnet, welche in der Folge mit Rekurs ans kantonale Bau- und Umweltdepartement gelangen können.
Autor: Stadtrat Rorschach
Im Frühjahr 2021 lagen die Pläne für die Gesamtentwicklung des Feldmühleareals öffentlich auf. Aktuell läuft das Verfahren für die oberbehördliche Genehmigung durch das kantonale Amt für Raumentwicklung und Geoinformation.

Das 27 500 m² grosse Feldmühle-Areal befindet sich südlich des Stadtkerns an prominenter, attraktiver Lage. Die Umgebung ist geprägt von mehreren Industriebauten südlich und westlich des Plangebiets. Nördlich grenzt der Bahnund Bushof Rorschach Stadt an das Plangebiet an, im Osten die reformierte Kirche mit gliederndem Freiraum. In unmittelbarer Nähe sind verschiedene Zentrumsnutzungen wie Restaurants, Einkaufsmöglichkeiten und verschiedene Dienstleistungen vorhanden.

Nachdem die Scapa AG die Produktion aufgegeben hatte, fand auf dem Feldmühle- Areal eine Ära der Industriegeschichte ein Ende. Nun soll das leerstehende Areal einer neuen Nutzung zugeführt werden.

Wohnen und Arbeiten
Die städtebauliche Prägung der künftigen Bebauung nimmt starken Bezug auf die historische Geschichte des Areals. Insbesondere durch den Erhalt der Fassade des Fabriktraktes (geschütztes Kulturobjekt) entlang der Feldmühlestrasse und die Integration des ehemaligen Hauptgebäudes in die Bebauung bleibt die industrielle Herkunft des Areals erkennbar. Unter Berücksichtigung der heutigen Haupt- und Freiraumfluchten werden die alten Fabrikgebäude durch neue Geschossbauten ersetzt. Ganz im Norden des Areals kommt ein neuer Baukörper auf die heutige Freifläche zu liegen, welcher den Anschluss des Quartiers an den Stadtbahnhof bildet.

Innerhalb des Areals entsteht eine rege Mischung unterschiedlicher Nutzungen. Den örtlichen Voraussetzungen entsprechend werden entlang der Feldmühlestrasse vermehrt Dienstleistungs-, Verkaufs- und Büronutzungen angeordnet. Im Erdgeschoss ist neben Ladennutzungen auch z. B. ein Restaurant denkbar. Im ruhigeren Inneren des Quartiers sind die zentrumsnahen, gut erschlossenen Wohnungen angeordnet.

Der gesamte Freiraum ist mit volumenbildenden Grünelementen wie Bäumen und Sträuchern gestaltet. Dadurch können private Nutzflächen entlang der Wohnbauten von den öffentlichen oder halböffentlichen Freiflächen abgetrennt werden. Mehrheitlich natürlich verläuft das Terrain dagegen im Osten des Areals beim geöffneten kleinen Feldmühlebach.

Entlang der Pestalozzi- und Feldmühlestrasse sowie beim geplanten Bahnhofplatz werden die Freiflächen mit der Gestaltung der öffentlichen Räume abgeglichen, so dass eine übergangsfreie Erscheinung entsteht. Beim Bushof werden die öffentlichen Flächen direkt an das neue Gebäude angefügt.

Wachstum innerhalb der Prognosen für die Innenentwicklung
Das Projekt umfasst insgesamt eine anrechenbare Geschossfläche von ca. 46 000 m², wovon ungefähr 38 000 m² der Wohnnutzung zugeteilt sind. Die Ausnützungsziffer liegt damit leicht über der Gesamtausnützungszimmer gemäss Regelbauweise in der WG4 (1,67 anstelle von 1,6). Bei einer Annahme von 50 m² Flächenverbrauch pro Kopf entspricht dies einem Einwohnerzuwachs von 760 Personen.

Innerhalb der nächsten 15 Jahre wird für die Stadt Rorschach von einem Bevölkerungszuwachs von rund 1200 Einwohnenden ausgegangen. Mit der Umnutzung des Feldmühle-Areals wird dem Ziel der Innenentwicklung entsprechend angemessen Rechnung getragen. Die Anzahl der künftig vorhandenen Arbeitsplätze auf dem Areal lässt sich noch nicht abschätzen, da die gewerblichen Nutzungen noch nicht abschliessend festgelegt sind.

Koordinierte Planerlasse
Für die Umsetzung dieses Leuchtturm- Projektes war der Erlass verschiedener Planungsinstrumente nötig:

  • Teilzonenplan Feldmühle-Areal, bestehend aus Zonenplanänderung und Änderung Baureglement
  • Sondernutzungsplan Feldmühle-Areal mit besonderen Vorschriften
  • Teilstrassenplan und Langsamverkehrsnetz Feldmühle-Areal
  • Wasserbauprojekt Offenlegung kleiner Feldmühlebach
  • Wasserbauprojekt Teilumlegung grosser Feldmühlebach

Die koordinierte, öffentliche Auflage erfolgte im Frühjahr 2021. Es gingen zwei Einsprachen ein, welche der Stadtrat im September 2021 entschied.

Im Anschluss unterstellte er die Zonenplanänderung und die Änderung des Baureglements während der Zeit vom 20. September bis 29. Oktober 2021 dem fakultativen Referendum. Diese Frist ist unbenutzt abgelaufen, sodass die Pläne dem kantonalen Amt für Raumentwicklung und Geoinformation AREG für die oberbehördliche Genehmigung zugestellt werden konnten. Dieses Verfahren läuft aktuell noch.

Sobald die Genehmigungsverfügung der kantonalen Behörden vorliegt, wird der ablehnende Entscheid des Stadtrates den Einsprechern eröffnet. Diese haben dann 14 Tage Zeit, um beim kantonalen Bau- und Umweltdepartement Rekurs dagegen einzulegen.

Mit dem Abschluss des Gesamtverfahrens ist dann die Grundlage geschaffen für das anschliessende Baubewilligungsverfahren, das wiederum einige Zeit in Anspruch nehmen wird.

Auch wenn der Stadtrat überzeugt ist von der Qualität der Arealentwicklung Feldmühle und der Rechtmässigkeit der Planerlasse, so bergen Rechtsmittelverfahren für beide Seiten immer auch Prozessrisiken. Der Stadtrat hofft deshalb, dass mit den Einsprechenden eine Einigung möglich wird und diese auf eine Rekurserhebung verzichten, damit dieses Leuchtturmprojekt in den kommenden Jahren schrittweise umgesetzt werden kann.

Das 27 500 m² grosse Feldmühle-Areal befindet sich südlich des Stadtkerns an prominenter, attraktiver Lage. Die Umgebung ist geprägt von mehreren Industriebauten südlich und westlich des Plangebiets. Nördlich grenzt der Bahnund Bushof Rorschach Stadt an das Plangebiet an, im Osten die reformierte Kirche mit gliederndem Freiraum. In unmittelbarer Nähe sind verschiedene Zentrumsnutzungen wie Restaurants, Einkaufsmöglichkeiten und verschiedene Dienstleistungen vorhanden.

Nachdem die Scapa AG die Produktion aufgegeben hatte, fand auf dem Feldmühle- Areal eine Ära der Industriegeschichte ein Ende. Nun soll das leerstehende Areal einer neuen Nutzung zugeführt werden.

Wohnen und Arbeiten
Die städtebauliche Prägung der künftigen Bebauung nimmt starken Bezug auf die historische Geschichte des Areals. Insbesondere durch den Erhalt der Fassade des Fabriktraktes (geschütztes Kulturobjekt) entlang der Feldmühlestrasse und die Integration des ehemaligen Hauptgebäudes in die Bebauung bleibt die industrielle Herkunft des Areals erkennbar. Unter Berücksichtigung der heutigen Haupt- und Freiraumfluchten werden die alten Fabrikgebäude durch neue Geschossbauten ersetzt. Ganz im Norden des Areals kommt ein neuer Baukörper auf die heutige Freifläche zu liegen, welcher den Anschluss des Quartiers an den Stadtbahnhof bildet.

Innerhalb des Areals entsteht eine rege Mischung unterschiedlicher Nutzungen. Den örtlichen Voraussetzungen entsprechend werden entlang der Feldmühlestrasse vermehrt Dienstleistungs-, Verkaufs- und Büronutzungen angeordnet. Im Erdgeschoss ist neben Ladennutzungen auch z. B. ein Restaurant denkbar. Im ruhigeren Inneren des Quartiers sind die zentrumsnahen, gut erschlossenen Wohnungen angeordnet.

Der gesamte Freiraum ist mit volumenbildenden Grünelementen wie Bäumen und Sträuchern gestaltet. Dadurch können private Nutzflächen entlang der Wohnbauten von den öffentlichen oder halböffentlichen Freiflächen abgetrennt werden. Mehrheitlich natürlich verläuft das Terrain dagegen im Osten des Areals beim geöffneten kleinen Feldmühlebach.

Entlang der Pestalozzi- und Feldmühlestrasse sowie beim geplanten Bahnhofplatz werden die Freiflächen mit der Gestaltung der öffentlichen Räume abgeglichen, so dass eine übergangsfreie Erscheinung entsteht. Beim Bushof werden die öffentlichen Flächen direkt an das neue Gebäude angefügt.

Wachstum innerhalb der Prognosen für die Innenentwicklung
Das Projekt umfasst insgesamt eine anrechenbare Geschossfläche von ca. 46 000 m², wovon ungefähr 38 000 m² der Wohnnutzung zugeteilt sind. Die Ausnützungsziffer liegt damit leicht über der Gesamtausnützungszimmer gemäss Regelbauweise in der WG4 (1,67 anstelle von 1,6). Bei einer Annahme von 50 m² Flächenverbrauch pro Kopf entspricht dies einem Einwohnerzuwachs von 760 Personen.

Innerhalb der nächsten 15 Jahre wird für die Stadt Rorschach von einem Bevölkerungszuwachs von rund 1200 Einwohnenden ausgegangen. Mit der Umnutzung des Feldmühle-Areals wird dem Ziel der Innenentwicklung entsprechend angemessen Rechnung getragen. Die Anzahl der künftig vorhandenen Arbeitsplätze auf dem Areal lässt sich noch nicht abschätzen, da die gewerblichen Nutzungen noch nicht abschliessend festgelegt sind.

Koordinierte Planerlasse
Für die Umsetzung dieses Leuchtturm- Projektes war der Erlass verschiedener Planungsinstrumente nötig:

  • Teilzonenplan Feldmühle-Areal, bestehend aus Zonenplanänderung und Änderung Baureglement
  • Sondernutzungsplan Feldmühle-Areal mit besonderen Vorschriften
  • Teilstrassenplan und Langsamverkehrsnetz Feldmühle-Areal
  • Wasserbauprojekt Offenlegung kleiner Feldmühlebach
  • Wasserbauprojekt Teilumlegung grosser Feldmühlebach

Die koordinierte, öffentliche Auflage erfolgte im Frühjahr 2021. Es gingen zwei Einsprachen ein, welche der Stadtrat im September 2021 entschied.

Im Anschluss unterstellte er die Zonenplanänderung und die Änderung des Baureglements während der Zeit vom 20. September bis 29. Oktober 2021 dem fakultativen Referendum. Diese Frist ist unbenutzt abgelaufen, sodass die Pläne dem kantonalen Amt für Raumentwicklung und Geoinformation AREG für die oberbehördliche Genehmigung zugestellt werden konnten. Dieses Verfahren läuft aktuell noch.

Sobald die Genehmigungsverfügung der kantonalen Behörden vorliegt, wird der ablehnende Entscheid des Stadtrates den Einsprechern eröffnet. Diese haben dann 14 Tage Zeit, um beim kantonalen Bau- und Umweltdepartement Rekurs dagegen einzulegen.

Mit dem Abschluss des Gesamtverfahrens ist dann die Grundlage geschaffen für das anschliessende Baubewilligungsverfahren, das wiederum einige Zeit in Anspruch nehmen wird.

Auch wenn der Stadtrat überzeugt ist von der Qualität der Arealentwicklung Feldmühle und der Rechtmässigkeit der Planerlasse, so bergen Rechtsmittelverfahren für beide Seiten immer auch Prozessrisiken. Der Stadtrat hofft deshalb, dass mit den Einsprechenden eine Einigung möglich wird und diese auf eine Rekurserhebung verzichten, damit dieses Leuchtturmprojekt in den kommenden Jahren schrittweise umgesetzt werden kann.

Wohnen und Arbeiten bestens erschlossen im Zentrum von Rorschach anstelle einer Industriebrache: Das ist das Ziel des Projektes Feldmühle.
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